Nagyon más képet kapunk azonban, ha azt is figyelembe vesszük, hogy rég nem látott magasságokban van az infláció, vagyis a lakások árváltozását nem nominál, hanem reálértéken nézzük. Így vizsgálva a piacot a 2008 utáninál is nagyobb rejtett áresés van kilátásban, ráadásul sokkal rövidebb idő alatt. - írja a Portfolio

Ha a lakásárak változásáról beszélünk, általában automatikusan a lakások nominális árváltozására gondolunk, vagyis arra, hogy ténylegesen mennyit változnak az árak. A korábbi években ez nem jelentett problémát, hiszen az infláció mértéke alacsony volt, így nem volt nagy eltérés a lakások nominál és reál értékváltozása között. Egy olyan piacon viszont mint a mostani, amikor az infláció több évtizedes magasságokban van, már egyáltalán nem mindegy, hogy milyen értelemben beszélünk a lakásárak alakulásáról.

A KSH számai szerint például 2022 utolsó negyedévében a megelőző évhez viszonyított áremelkedés mérséklődött, a II. negyedévi, csúcsnak számító 25 százalékos éves nominális áremelkedés az év végére 17 százalékra enyhült. Reálértéken számítva viszont a lakásárak már 5 százalékkal elmaradtak az egy évvel korábbitól

Bár a nominális lakásárak a tavalyi harmadik negyedévben még emelkedtek, ennek mértéke elmaradt a fogyasztói árak növekedésétől, így a reál lakásárindex már ekkor csökkenni kezdett. A IV. negyedévben a nominális index csökkenésével a reál lakásár esése fokozódott, így az év végére 13 százalékkal lett alacsonyabb a lakások ára a csúcsot jelentő II. negyedévi szinthez képest, az MNB pedig még ennél is nagyobb, 17 százalékos reálárcsökkenést mért.

Idén jöhet az igazi zuhanás

Ahhoz, hogy kontextusban láthassuk a mostani folyamatokat, érdemes visszatekinteni a 2008 utáni évek válságához. Sokak emlékezetében úgy él az az időszak, mint amikor a lakásárak zuhanni kezdtek és a piac teljesen összeomlott. Igaz, hogy a rendszerszintű problémák - pl. a devizahitelek az árfolyamváltozások miatt - akkor nagyobbak voltak, de még ez sem okozott akkora reálértékcsökkenést a lakásárakban, mint amekkora az idei évben jöhet.

Míg a fogyasztóiár-index 2008 és 2012 között éves átlagban 4-6 százalék között mozgott, addig a nominális lakásárak 3-5 százalék közötti mértékben csökkentek, vagyis évente mintegy 7-11 százalékos reálár-csökkenés ment végbe.

2023-ban viszont a kiugróan magas infláció miatt a nominális lakásáraknak nem is kell csökkenniük ahhoz, hogy reálértéken akár 18 százalékos további értékvesztés következzen be. Érdemes összevetni, hogy a 2008 utáni években hogyan alakultak a reál lakásárak országosan és mit látunk a mostani csúcsokhoz képest.

A számításhoz az aggregált reál MNB-lakásárindexet vettük alapul, 100-nak véve a 2008-as válságot megelőző csúcsot, akárcsak a mostani, 2023-as évet megelőző csúcsértéket. Előbbi esetben ez a bázis 2007 negyedik negyedévét, utóbbi esetben 2022 második negyedévét jelentette.

A zöld vonal jól mutatja, hogy a 2008-as évvel kezdődően a már korábban említett nominális árcsökkenésnek és a mostaninál sokkal mérsékeltebb inflációnak köszönhetően folyamatosan csökkentek a reál lakásárak. A mélypontot a 2013-as év utolsó negyedéve jelentette, amikorra a hazai lakásállományban reálértéken 37 százalékos értékvesztés következett be.

A narancssárga ábrán a mostani árcsökkenés látható. A 2022 második negyedéves csúcsot követően 2022 negyedik negyedévéig - vagyis fél év alatt - 17 százalékos reálárcsökkenés jött a lakásárakban. A szaggatott vonal az előttünk álló időszakra utal, az általunk megkérdezett lakáspiaci szakértők nominális lakásárakkal kapcsolatos várakozásai és az inflációs várakozások összefüggésében. A zöld és a narancssárga vonalat együtt vizsgálva látható, hogy a mostani megtorpanás reálértéken egy nagyon jelentős árcsökkenést jelent a lakásárakban.

A mostani piacon, reálértéken fél év alatt értük el azt a zuhanást, amihez 2008 után több mint 2 év kellett

és ha a lakásárakkal és az inflációval kapcsolatos várakozások beigazolódnak, akkor jövő év elejére, vagyis összességében másfél év alatt elérhetjük azt a csökkenést, ami korábban 6 év alatt ment végbe.

Országosan eltérő különbségek

A tavalyi év második és negyedik negyedéve között reálértéken az észak-magyarországi régió városaiban csökkentek legnagyobbat az árak, ott ennek mértéke 19 százalék volt, de az átlagot meghaladja a közép-dunántúli régió is, ahol ugyanez 18 százalékot ért el. Budapesten az inflációt is figyelembe véve 12 százalékos volt a féléves árcsökkenés, míg a legkisebb veszteséget a közép-magyarországi régió, vagyis az agglomeráció városai szenvedték el, ahol 7 százalékkal mentek lejjebb az árak.

Hol lesz az árcsökkenés vége?

Jogosan merülhet fel a kérdés, hogy ha most minden sokkal gyorsabban zajlik, akkor 2024-től jöhet-e az újabb emelkedés. Az biztos, hogy idén nem várhatunk érdemi áremelkedést, miután a kereslet is nagy mértékben visszaesett. A KSH számai alapján éves szinten a megyeszékhelyek teljes lakáspiaca már a tavalyi évben is 19, a városoké 17, a községeké 8 százalékkal kisebb forgalmat bonyolított, a fővárosé ugyanakkor még 4 százalékkal bővült. A forgalom visszaesése egyre fokozódott a tavalyi év során, és különösen súlyos volt 2022 IV. negyedévében, amikor a megyeszékhelyek lakáspiacán közel 40, a városokban 28, a községekben 14 százalékkal kevesebb adásvétel jött létre. Budapesten egyébként az egy évvel korábbival megegyező volt az utolsó negyedév is.

Idén márciusban még mindig 25 százalék feletti volt az infláció, de jövő év elejére a szakértői várakozások szerint 8 százalék körüli szintre süllyedhet, 2024 átlagában pedig elérheti az 5-6 százalékot. Ha ezzel párhuzamosan a hitelkamatokban is jön egy csökkenés, akkor az a keresletet is erősíteni fogja, ami az árakban is látszódni fog. 2024 egészét nézve tehát van esély arra, hogy reálértéken is megálljon az árcsökkenés. (Portfolio)