A főváros legnagyobb irodaházát, a Budapest ONE-t jegyző Futureal-csoport körkérdés-sorozattal fordult a piac meghatározó ingatlantanácsadóihoz, a CBRE, a Colliers International, a Cushman & Wakefield és a JLL szakértőihez azzal a szándékkal, hogy együtt értékeljék a hamarosan véget érő, 2020-as esztendőt. „A közös évértékelés és prognózis apropóját az adja, hogy ez a számos szempontból rendhagyó év a Futureal számára rendkívül sikeresnek is bizonyult, hiszen folytatódott a Budapest ONE építése, illetve a nagy bérlőkkel kötött szerződések aláírása, e sikerben pedig – mások mellett – kulcsszerepet játszottak ezek az ügynökségek is” – mondta Dr. Berki J. János, a Futureal nemzetközi iroda-bérbeadási és vagyongazdálkodási igazgatója.

A megkérdezett szakértők válaszaiból kiderül, hogy

• mi lehet a távmunka és az irodai munka ideális aránya,
• hogyan javulhat a munka és a magánélet egyensúlya,
• milyen irodaházakra lesz szükség,
• hogyan formálódnak át az irodaterek,
• mi áll a Budapest ONE sikerének hátterében.

Tanácsadók és szakértők:

• CBRE – P. Kovács Anikó, Irodabérbeadási Igazgató
• Colliers International – Ecsődi Miklós, az Occupier Services üzletág igazgatója; Kovács Melinda, az irodabérbeadási üzletág bérbeadó-képviseleti igazgatója
• Cushman & Wakefield – Szántó Tamara MRICS, partner, budapesti irodabérbeadási és bérlőképviseleti vezető
• JLL – dr. Würsching Péter, bérbeadási vezető; Major Krisztina, az irodabérbeadási divízió vezetője

Irodára szükség lesz, a home office-t pedig túlzásba is lehet vinni

A járvány hatására jelentős átalakulások mentek végbe a piacon, de ezek a változások még nem értek véget – értenek egyet a megkérdezett szakértők, akik szerint home office ide vagy oda, irodára a jövőben is szükség lesz. Az irodákra már csak azért is szükség van – hívják fel a figyelmet a JLL szakemberei – mert ösztönzik az együttműködést, produktivitást, az innovációt, a mentorálást és a csapatépítést. A Cushman & Wakefield szakértője kiemeli: még fontosabbá válik az olyan, eddigieknél is hatékonyabb irodaalaprajz, ami képes biztosítani az elvárt rugalmasságot.

Ami a home office-t illeti, a bérlők nem egységesek abban a tekintetben, hogy mekkora arányú otthoni és irodai munkavégzést tartanak kívánatosnak és működőképesnek. Vannak olyan cégek, ahol változatlanul bejárnak az irodába a kollégák, és vannak olyanok is, ahol kitart a távmunka, máshol pedig az tartják jó megoldásnak, hogy a csoportokra osztott munkavállalók heti vagy 2-3 napos rotációban járnak be az irodába. Hasznos iránymutatás lehet a Cushman & Wakefield tanulmánya, amely szerint az otthoni munkavégzés egészséges aránya heti 2-2,5 nap: ez az a maximum, aminél még fenntartható a munkavállalói elkötelezettség a cég irányába.
Mindez természetesen hatással van a bérelt területek méretére és a flexibilitási igényekre is. Vannak olyan cégek, ahol a munkatársak jó részét permanensen home office-ba helyezték és a jócskán csökkentett területen főleg közösségi tereket alakítanak ki majd a jövőben – mutatják a Colliers International tapasztalatai.  Az ügyfelek növekvő rugalmasság iránti igénye kapcsán a JLL kutatása azt prognosztizálja, hogy 2030-ra a teljes irodaterület 30%-át flexibilisen használják majd fel.

A prémium lokáció nem megy ki a divatból

A szakértők egybehangzó véleménye szerint az elmúlt évtized legkeresettebb irodai alpiaca egyértelműen a Váci úti folyosó volt és még mindig e terület részesedése az egyik legnagyobb a lezárt irodapiaci tranzakciókban, ám az elmúlt 1-2 évben egyre nagyobb szerep jut a Dél-Budai alpiacnak, illetve a Pest Központ alpiac is mind népszerűbbnek számít.

A Colliersnél sem számolnak a prémium lokációk leértékelődésével: Budapest belvárosa nem csak a megközelíthetőség, hanem a szolgáltatások széles spektruma, valamint egyéb HR-faktorok, illetve a presztízst jelentő cím vagy épület – mint „statement” – miatt is vonzó az ott bérlő cégek számára.

A JLL szakértői úgy látják, hogy változhat a vállalatok lokációs stratégiája is: egyre több cég végez arra vonatkozó felméréseket, hogy hatékonyabb lenne-e a jövőben multilokációban működni, azaz több kisebb irodát nyitni a város különböző pontjain. Az elemzők arra számítanak, hogy a piac egy ún. „hubs & clubs” modell felé tarthat, amely az irodai lokációkat közelebb viszi az emberek lakóhelyéhez. Ezzel a dolgozók a rövidebb ingázás miatt akár napi 1-2 óra szabadidőhöz juthatnak, így az irodaválasztás szabadsága végső soron támogatja a dolgozók megtartását és a vállalat iránti elköteleződését.

A Cushman & Wakefield irodabérbeadási és bérlőképviseleti vezetője szintén arra hívja fel a figyelmet, hogy a jó tömegközlekedéssel és szolgálatásokkal rendelkező lokációk változatlanul preferáltak lesznek. Az eddig is sikeres lokációk, melyek ún. „talent hub” területeknek is nevezhetők, már földrajzilag kiforrott helyszínek a fővároson belül és ezek a jövőben is fenn fognak maradni.

Ezért lett sikeres a Budapest ONE

A megkérdezett szakértők egybehangzó véleménye, hogy a pandémiás időszakban különösen lényegessé vált a hatékony, elkötelezett és legfőképpen rugalmas együttműködés a tulajdonosok és a szolgáltatók között, illetve a bérlők felé.

A jelenlegi egyedi válsághelyzetre láthatóan különbözően reagálnak szektorok. A tőkeerős cégek, az IT és telekommunikációs szektor, valamint a gyógyszeripar válságállóbbnak bizonyult. Ezt jól jelzi, hogy az első kilenc hónap alatt regisztrált legnagyobb bérleti tranzakciók mögött IKT cégek álltak, és az összesített take-up volumen 36%-a ilyen bérlőktől jött – mutat rá a CBRE szakértője. Hozzáteszi: a leglátványosabb visszaesést egyelőre az ipari és energetikai szektor mutatja, amelynek a tavalyi 35%-os keresleti részesedése idén eddig 12%-ra apadt.

„Kiemelten fontos, hogy egy cég olyan irodaházat találhasson, ami tovább erősítheti a munkahelyi környezetet és méltón tükrözi a vállalat munkáltatói márkáját, amint azt például a BT regionális üzleti szolgáltató központja esetében is láthatjuk: ők a Budapest ONE campus harmadik épületébe költöznek majd 2022-ben. A Budapest ONE környezetében a számos elérhető szolgáltatás mellett a főváros egyik legnagyobb tömegközlekedési csomópontja segíti majd a BT dolgozóit a munkába járásban, nemcsak a város más részeiről, hanem akár más vidéki nagyvárosokból vagy az agglomerációból is” – mondja Mazsaroff Kata, a Colliers International occupier services üzletágának korábbi igazgatója, aki a BT-t képviselte a tranzakció során.

A Cushman & Wakefield szakértője azt emeli ki, hogy az irodaházak bérbeadásának sikere most is alapvetően a lokáción, a kimagasló műszaki tartalmon és a szolgáltatások széles skáláján múlik. „Nem véletlen, hogy az általunk képviselt Vodafone fővárosi irodáiban dolgozó kollégái 2022 őszén szintén a Budapest ONE irodaparkba költöznek át, vagyis ez a komplexum ad majd otthont a vállalat új főhadiszállásának. A Vodafone már a tervezési fázisban becsatlakozhatott a projektbe, így a bérelt terület teljes egészében a vállalat igényei szerint épülhet meg és alakítható ki” – fogalmazSzántó Tamara, MRICS, partner, budapesti irodabérbeadási és bérlőképviseleti vezető. A szakember szerint azt sem szabad elfelejteni, hogy a home office révén ugyan megspórolható a munkába járással töltött idő, ami kedvezően hat a munka-magánélet egyensúlyára, ám az otthoni munkakörülmények lényegesen elmaradnak attól, amit egy modern iroda nyújtani képes.

Még több közösségi tér

Ahogy az irodahelyiségeket átalakítják és újratervezik, várhatóan nagyobb figyelem fordul majd azokra a terekre is, amelyek ösztönzik az együttműködést. Amint visszatérnek a bérlők az irodájukba, prioritást élvez az üzletmenet folytonossága és a működés rugalmassága – és mivel az irodaterek flexibilitását gyorsan és könnyen el lehet érni, a vállalatok valószínűleg a rugalmas megoldások felé fordulnak, azzal is támogatva a portfóliócsökkentési és a költségmegtakarítási stratégiájukat ebben a bizonytalan gazdasági időszakban – vélik a JLL szakértői. Úgy látják, hogy az alkalmazottak tartósan, hosszú távon vágynak a céltudatosan tervezett, rugalmas irodaterületre, az előre beépített helyiségek, az agilis tervezés, a technológiai integráció, a rugalmas bérleti opciók és a vendéglátói szolgáltatások normákká válnak, így a kereskedelmi ingatlanokat árucikkekből fogyasztási termékekké alakítják át.

Szintén a közösségi terek iránti növekvő igényt prognosztizálja a Cushman & Wakefield szakértője, hiszen a cégek versenyképességük fenntartásának egyik alappillére, hogy mennyire kreatív, mennyire innovatív a vállalat – ehhez pedig minőségi környezetre és személyes interakcióra van szükség. Hozzáteszik, hogy ezekben a közösségi terekben a jövőben is fontos lesz a megfelelő távolságtartás, a szükséges higiénia fenntartása, amely az egész irodaterület használatára szintén vonatkozik.