Elszabadulhat a pokol a lakáshiteleknél, rég nem látott törlesztőrészletek jöhetnek
Akár 10 százalékkal is megemelkedhet a hitelek egy részének törlesztőrészlete az eddigihez képest, miután a szigorodó monetáris politika hatására több mint hat éve nem látott csúcspontra emelkedtek a bankközi kamatok az elmúlt hetekben. - írja a Portfolio
A jelenség leginkább a változó kamatozású hitellel rendelkező lakáshiteleseket, köztük az egykori devizahiteleseket sújtja. Ők az elmúlt hat év nagy részében a törlesztőrészletük jelentős csökkenésének örülhettek, ezt fordítja most vissza a kamatemelkedés.
A várakozásoknak megfelelően újabb 30 bázisponttal 1,5%-ra emelte irányadó kamatát tegnapi ülésén a Magyar Nemzeti Bank monetáris tanácsa, és az állampapír-vásárlási program fokozatos kivezetésének megindítása mellett döntött.
A kamatkörnyezet emelkedésének a lakáshitelek árazására van a legnagyobb hatása, hatból öt újonnan felvett lakáshitel ugyanis nem kamattámogatott. Jelentősen megemelkedett a mindenkori 5 legkedvezőbb piaci lakáshitel átlagos THM-e a Pénzcentrum kalkulátora alapján. Legutóbbi elemzésünk szerint A TELJES VISSZAFIZETENDŐ ÖSSZEG 542-627 EZER FORINTTAL EMELKEDETT A FEBRUÁRI MÉLYPONT ÓTA EGY ÚJONNAN FELVEHETŐ TIPIKUS, 20 ÉVES, 10 MILLIÓS LAKÁSHITEL ESETÉBEN.
A rövid és a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek egyaránt érintettek, de eltérő mértékben és valószínűséggel. Ezzel szemben a babaváró hitelek "védettek" (feltéve, hogy 5 éven belül megérkezik a baba), hiszen fix 0%-os kamatozásúak, a személyi kölcsönöknél pedig még nem látszódik érdemi kamatemelés (árazásukban jóval nagyobb más tényezők, pl. a várható veszteség szerepe). A lakáshitelek mellett a vállalati forinthiteleknél van még érdemi hatása a hazai kamatkörnyezet emelkedésének, különösen azon vállalkozások esetében, amelyek számára nem hozzáférhetők a kedvezményes hitelprogramok. Ilyenek például az 1-20 milliárd forint közötti forinthitel-igénnyel fellépő cégek, amelyek számára eddig rendelkezésre állt az NHP Hajrá max. 2,5%-os kamatozású hitele, ám ez a program nyáron kifutott.
A meglévő hitelek esetében szintén a piaci kamatozású jelzáloghitelek és vállalati hitelek kamatára, törlesztőrészletére van hatása leginkább a kamatkörnyezet emelkedésének.
2020 VÉGÉN A JELZÁLOGHITELEK DARABSZÁM SZERINTI 48 SZÁZALÉKA ÉS ÁLLOMÁNYÖSSZEG SZERINTI 41 SZÁZALÉKA VOLT GYORSAN VÁLTOZÓ KAMATOZÁSÚ, VAGYIS JELLEMZŐEN 3, 6 VAGY 12 HAVI KAMATPERIÓDUSÚ.
A legnagyobb arányban ezek a gyorsan változó kamatozású jelzáloghitelek árazódnak át a közeljövőben, közülük is azok kerülnek sorra hamarosan, amelyeknek szeptemberre esik a kamatfordulónapjuk. A 2009. évi CLXII. törvény értelmében az új kamatot a fordulónapot megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia-kamatlábhoz kell igazítani, vagyis a változó kamatozású hitelek esetében az e hét pénteki BUBOR-t kell majd összevetni a 3, 6 vagy 12 hónappal korábbival, és a kettő különbözetével változik a hitel kamata.
A GYORSAN VÁLTOZÓ KAMATOZÁSÚ JELZÁLOGHITELEK EGY RÉSZE EGYKORI DEVIZAALAPÚ JELZÁLOGHITEL, EZEKET UGYANIS A FORINTOSÍTÁSSAL 2015 TAVASZÁN EGYSÉGESEN 3 HÓNAPOS KAMATPERIÓDUSRA ÁLLÍTOTTÁK ÁT.
A 3 HAVI BUBOR 70 BÁZISPONTTAL, A 6 HAVI BUBOR 89 BÁZISPONTTAL, A 12 HAVI BUBOR PEDIG 121 BÁZISPONTTAL MAGASABB, MINT 3, 6, ILLETVE 12 HÓNAPPAL EZELŐTT,
vagyis az előző törlesztőrészletet meghatározó kamatfordulókor. Számításaink szerint egy 12 havi kamatperiódusú, 3 százalékpontos kamatfelárral rendelkező, 20 éves hátralévő futamidejű, 10 milliós fennálló tőketartozású lakáshitel esetében ez 10%-os törlesztőrészlet-emelkedést fog jelenteni szeptemberben, jellemzően azonban ennél kisebb lesz a változás. A peremfeltételek függvényében az alábbi táblázat szerint változhat a havi teher: minél hosszabb a hátralévő futamidő, annál nagyobb a várható százalékos emelkedés.
Az egy évnél hosszabb kamatperiódusú, vagyis többségében 5 vagy 10 évente átárazódó jelzáloghitelek esetében más a helyzet. Az említett törvény értelmében az új kamatperiódusban alkalmazott kamat mértékét a kamatperiódus lejártát 120 nappal megelőző, az MNB által rendszeresen közzétett kamatváltoztatási mutató figyelembevételével kell megállapítani, az ügyfelet pedig az új kamatról és törlesztőrészletről 90 nappal előre kell tájékoztatni. Ahogy a képleteken is látható, e mutatók az Államadósság-kezelő Központ (ÁKK) állampapír-aukcióin kialakult előző háromhavi átlaghozamokat, illetve a bankközi BIRS kamatlábakat is követhetik. A rövid távú kamatemelkedésnek itt önmagában nincs igazi jelentősége: a referenciaként figyelembe vett hozamok 5 és 10 évvel korábbi állásához képest bekövetkezett változás a mérvadó a kamatfordulónap után kamat és törlesztőrészlet meghatározásánál. (Portfolio)