A Magyar Nemzeti Bank (MNB) a hét elején 185 bázisponttal – a várakozásokat többszörösen meghaladó mértékben –, 7,75 százalékra emelte a jegybanki alapkamatot. A kamatfolyosó két széle 135 bázisponttal emelkedett, az egynapos betét kamata 7,25, a fedezett hitel kamata 10,25 százalék lett. Az alapkamat mellett szintén irányadónak tekinthető egyhetes betéti kamatot pedig 50 bázisponttal, szintén 7,75 százalékra emelte a jegybank. Ez a kamatszint az, amelyet a kereskedelmi bankok a jegybanknál elhelyezett betétjeik után kapnak, így ennél olcsóbban hitelt nem éri meg adniuk.

A tavaly júniusi kamatemelési ciklus elindítása óta a mostani emeléssel a legdrasztikusabb lépést hajtotta végre az MNB, annak érdekében, hogy megfékezze az infláció több mint két évtizede nem látott mértékű emelkedését, és gátat szabjon a forint rekordmértékű gyengülésének, amely egy év alatt értékének közel 30 százalékát veszítette el a dollárral szemben. A jegybank eközben jelentősen rontotta az inflációs előrejelzését, és visszavett a gazdasági növekedésre vonatkozó becsléséből is. A fentieket figyelembe véve a Morgan Stanley londoni elemzői szerint az alapkamat 10,25 százalékon tetőzhet az idei negyedik negyedévben. Emellett az is valószínű, hogy a magasabb kamatszint hosszabb ideig velünk marad, azaz egy jó ideig vége az olcsó hitelek korának.

Új hitelek

Ezért mindazok, akik most akarnak új hitelt felvenni, jelentősen magasabb kamatokkal szembesülhetnek. Mivel az alapkamat szintje várhatóan az év végén tetőzik, a jelenlegi helyzetben a legtöbben kivárnak, és elhalasztják a vásárlásaikat. Ez erősen visszaveti az új hitelek igénylését, ami jelentősen fékezi az ingatlanpiac, tágabb értelemben pedig az egész magyar gazdaság működését.

Változó kamatozású lakáshitelek

A jegybanki alapkamat változása hatással van arra, hogy jegybanktól milyen feláron jutnak forráshoz a kereskedelmi bankok, így az alapkamat változása közvetlen hatással van például a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb (BUBOR) alakulására is. A BUBOR azt a kamatot jelenti, amelyen a kereskedelmi bankok hitelt nyújtanak egymásnak rövid futamidőre. Ez közvetlenül érinti a hitelek – különösen a változó kamatozású hitelek – kamatát, így a havi törlesztőrészleteket is. Ezekre a hitelekre a BUBOR-referenciamutató a hónap egy megadott napján érvényes értéke az irányadó.

Kamatstop

Jelenleg körülbelül 480 ezer család rendelkezik változó kamatozású hitellel, így számukra a BUBOR gyors emelkedése jelentős törlesztőrészlet-növekedéssel járna.

A kormány kamatstop-rendelete azonban a referencia-kamatlábhoz kötött, azaz a változó kamatozású jelzáloghitelek kamatainak mértékét egy korábbi (2021. október 27-i) szinten rögzíti, védve a lakossági jelzáloghitelek adósait a törlesztőrészlet növekedésétől egy átmeneti időszakra. Az eredetileg 2022. január 1-jétől június 30-ig érvényes kamatstopot 2022. december 31-ig meghosszabbították. Ennek a kedvezménynek – amellett, hogy erősen igazságtalan azokkal szemben, akik eddig a drágább, de kiszámíthatóbb hosszú kamatperiódusú, vagy teljesen fix kamatozású hitelt vették fel – van egy jelentős hátránya, jelesül, hogy nem motiválta fix kamatozású hitelre történő átváltásra az ügyfeleket a korábbi kamatemelések során, így pedig a kamatstop decemberi megszüntetése hirtelen óriási sokként érheti majd őket, és így az ingatlanpiacot is.

Közülük sokan abból a megfontolásból nem kezdtek a meglévő kölcsön végig fix kamatú kölcsönre történő átváltásába, mert azzal kalkulálnak, hogy kamatstopot követően ugyan hirtelen megugrik majd a törlesztőrészlet, de az várhatóan egy éven belül fokozatosan csökkeni fog, így már nem éri meg a mai kamatszintek mellett fixálni a kamatot a kölcsön teljes futamidejére, még ha az valamit enyhítene is a kamatstop utáni kiugráson.

Hosszú kamatperiódusú hitelek

Különösen azokat a családokat bosszanthatja a kamatstop, akik bár változó kamatozású, de hosszú kamatperiódusú kölcsönnel rendelkeznek. Az ő hiteleikre ugyanis nem vonatkozik a könnyítés, viszont igencsak negatívan befolyásolhatja a jövőbeni periódus kamatát, ha a közeljövőben lesz a kamatforduló. Bár kevesebb ilyen hitelesnek kell a törlesztőrészlet emelkedésétől tartania, akiknek a kedvezőtlen időszakban fixálódik évekre a kamatszint, az most csalódott lehet, és törheti a fejét, hogy hány év múlva lesz ismét jó feltétele a hitelkiváltásnak.

Öt évvel ezelőtt egy ötéves kamatperiódusú lakáshitel átlagos kamata 3,8 százalék körül mozgott, ami kedvezőbb és egyben kockázatosabb is volt a tíz vagy tizenöt éves kamatperiódusú hiteleknél. Jelenleg az ötéves kamatperiódusú lakáshitelek átlagos kamata 9 százalék körüli, tehát nagyjából ilyen kamatszintre számíthat, akinek most lesz a kamatforduló. Ez hasonló törlesztőrészlet-emelkedést jelent, mint a változó kamatozású esetében jelentene kamatstop nélkül. Őket azonban nem menti ki senki!

Most örülhetnek a fix kamatozású hitelesek

A fixált kamatozás azt jelenti, hogy a hitel kamata és törlesztőrészlete a hitel teljes időszakában mentes a piaci kamatváltozások hatásától, így bár az ilyen konstrukciók drágábbak, de biztonságosabbak, mert védik a hitelest a jelenlegihez hasonló krízisektől.

Jelentősen nő a CSOK és babaváró kölcsön kockázata

A kamattámogatott CSOK-hiteleknek szintén előnye, hogy a fix 3 százalékos kamat a futamidő végéig kiszámítható, azonban az alapkamat emelkedésével itt is nő a kockázat, hiszen, ha a vállalt gyermekek nem születnek meg a megadott határidőig, a kapott állami támogatást az alapkamathoz kötött kamaton kell visszafizetni.

Az eddigiektől eltérő hitelkonstrukció, melyhez nem szükséges ingatlanfedezet, de népszerűsége miatt érdemes megemlíteni, hogy jelentősen nő a babaváró kölcsön kockázata is. (A babaváró kölcsön teszi ki a bankok lakossági hitelállományának több mint 17 százalékát.) A kölcsön gyermekvállaláshoz kötött, amely CSOK-hitelhez önerőként is felhasználható. Azonban érdemes figyelembe venni, hogy amennyiben az ötéves futamidő végéig nem születik meg a vállalt gyermek, ugrik a kamatmentesség, a tartozás kvázi személyi kölcsönné alakul, amelynek kamata az ötéves államkötvény jelenleg igencsak elszálló hozamát követi. Természetesen azokra, akik most veszik föl a kölcsönt, az öt év múlva aktuális hozamok lesznek érvényesek, ha mégsem születik gyermekük. Addig azonban többször is megforgathatják az összeget. (Privátbankár)