A minőségi és korszerű felújítással jól járhat az eladó, hiszen a vevők hajlandók néhány millióval többet fizetni az ilyen típusú ingatlanokért. A nagy felbontású és valóságot tükröző képek mellett a tisztaság is minden hirdetés alapja. Az ingatlanközvetítő nem csak a túlárazás veszélyétől óv meg, de alku esetén az ártárgyalást is segíteni tudja.

Ha valaki el szeretné adni az ingatlanát - mely általában a legjelentősebb vagyontárgya -, akkor az a célja, hogy az minél jobb áron kelljen el. De hogyan érhetjük el a lehető legjobb árat? Akad néhány olyan tényező, melyre nem árt figyelni.

Felújítani vagy sem?

A legelső dilemma, amivel általában az eladóknak szembesülniük kell, hogy a jobb ár elérése érdekében, vajon szükség lehet-e ingatlanjuk felújítására? Ha igen, milyen mértékben? Ez azért is érdekes kérdés, mert az elmúlt években tapasztalt áremelkedés és egyéb piaci változások hatására némileg változott a korábbi helyzet.

Amiben a szakértők régóta egyetértenek, hogy a “tiszta lakás mindig vonzóbb”. Ami egy egyszerű, házilagos tisztasági festést jelent. Hiszen, mint Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodáinak szakmai vezetője mondta: „ez hozzásegít ahhoz, hogy egy olyan lakást is el lehessen adni, ahonnan korábban annak megjelenése miatt kimenekültek az érdeklődők.” Azt ugyanakkor hozzátette, hogy a “látszatfelújítás” nem érték. Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is úgy vélekedett, hogy egy műszaki és esztétikai felújítás költségét nem kapja vissza a tulajdonos az eladásnál.

Ugyanakkor egy-két éve a szakértők azt is látják, hogy egy minőségi, kifejezetten luxus-kivitelű, teljes körű felújítással is jól járhat egy eladó lakás tulajdonosa.

Ennek oka, hogy kevés most a jó minőségű lakás a piacon, és kevés az elérhető és jó kivitelező. Miközben a vevők elsősorban a felújított, jó állapotú, szép ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandók is megfizetni a magasabb árakat. Ez azt jelenti, hogy inkább választják azt a lakást néhány millióval drágábban, mely igényesen korszerűsített és nem kell hozzányúlni, mint a felújítandót.

 – magyarázta Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Ez azonban valódi, minőségi felújítást kell, hogy jelentsen. Egy rossz minőségű, átlagos vagy egy részleges felújításnak, tehát pusztán egy ablakcserének, laminált padló lerakásának, stb. nincs sok értelme. A teljes felújítás arról szól, hogy kicserélik a teljes gépészetet, korszerűek a nyílászárók, új valamennyi burkolat. És nem egyszerűen új, hanem minőségi alapanyagokat használnak a felújításnál, azaz a lakás már luxus-érzetet kelt. Ez persze nem olcsó: Hart Erzsébet szerint ügyfeleik általában 100-250 ezer forintot költenek négyzetméterenként egy ilyen felújításra.

Azt is megjegyezte, hogy persze a közepes állapotú, lakható lakások is ugyanúgy eladhatók, mint a teljesen felújítandók vagy az extra minőségben felújítottak, csak figyelni kell az ár/érték arányra.

Fotók, hirdetésszöveg

Amennyiben az ingatlan készen áll az eladásra, tehát eldöntöttük, hogy mennyit áldozunk a felújításra, akkor jöhet maga az értékesítés. Aminek egy hirdetéssel futhatunk neki. „Ehhez kell a jó szöveg, és főleg a jó fotók, mert a fotó nélküli hirdetéseket már meg sem nézik az emberek.” - jegyezte meg Hart Erzsébet. Az ingatlanhirdetéseket böngészve ugyanis az érdeklődők az alapvető szűrési paramétereket követően mindjárt a fotókat nézik meg. Látni akarják, miként néz ki az ingatlan, lehetőleg minden helyiségét, a lakást kívülről-belülről, minden szögből, és tökéletes minőségben, nagy felbontásban. Ez alapján tudják ugyanis megítélni, hogy érdemes-e foglalkozni az ingatlannal.

Ehhez nem árt, ha megfelelőek a fényviszonyok, vagyis a lehető legvilágosabb a lakás a fotózáskor. Arra is figyelni kell, hogy ne csak részleteket mutassunk a helyiségekből, hanem próbáljuk egy fotón az egészet láttatni. Amihez szükséges lehet a nagylátószögű optika, és tudni, hogy melyik a legjobb pozíció a kép elkészítéséhez. Hart Erzsébet arra ugyanakkor felhívta a figyelmet, hogy a látványos panorámafelvételek lehet, hogy csalogatók a szemnek, de a helyszínre érve csalódást okozhatnak az érdeklődőknek. Tehát azok a jó képek, melyek azonosak azzal, amit a helyszínre érve valóban lát a vevőjelölt.

Tóth Viktória a hirdetésszöveg kapcsán úgy vélekedett, hogy az legyen lényegre törő, nem túl hosszú, és tegye kíváncsivá az érdeklődőt. Hart Erzsébet szerint fontos, hogy hassunk az érzelmekre is, de a képek közelében elhelyezett rövid kiemelések, címkék a leghatékonyabban megjegyezhető információk. De ezeket is mértékkel kell alkalmazni, elegendő 3-7 szó vagy kifejezés.

Árazás és alku

A hirdetéshez mindezek mellett szükség van az ár megfelelő meghatározására is, mely a legnagyobb problémát tudja okozni az eladók számára. Ilyenkor ugyanis befolyásolja az összeget az érzelmi kapcsolat az ingatlanhoz, valamint az áremelkedésről szóló hírek. Az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint nagyon sokan árazzák mostanában túl az ingatlanaikat, sokszor a többi hirdető hirdetési árait véve alapul, melyek azonban köszönőviszonyban sincsenek a valós értékesítési árakkal.

Sokan irreális elképzelésekkel lépnek be az eladási folyamatba és akár hónapokig, évekig is piacon tartják egy valóságtól elrugaszkodott árral az ingatlant.

Ráadásul a hirdetési átlagárakban nem tükröződik egy adott ingatlan valamennyi adottsága. Egy ingatlan árát ugyanis nem csak az befolyásolja, hogy melyik kerületben vagy melyik utcában található. Sok más egyéb tényező is: a lakás állapota, a társasház állapota, az emelet, a lift, a tájolás, az alaprajz, a kilátás, a zaj és még sok egyéb.

 – jelezte Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője.

A reális árazás kérdése tehát nem egyszerű, mert ha a hirdetési árak nem jelentenek jó alapot, akkor mire támaszkodjanak a tulajdonosok annak meghatározásakor? Itt lépnek be a képbe az ingatlanközvetítők, akik napi szinten értékesítenek ingatlanokat, így teljes mértékben tisztában vannak a piaci realitásokkal, vagyis, hogy egy adott ingatlannak mekkora a valós piaci értéke: mennyit érdemes rátenni a megcélzott értékesítési árra, hogy mérsékelt alkuval, de viszonylag gyorsan elkeljen a lakás.

Tóth Viktória szerint az is fontos, hogy a tulajdonos olyan ingatlanközvetítőt bízzon meg az árazással és az eladással, aki ismeri a környéket, annak közlekedését, sőt akár az adott házat is.

Semmiképpen ne olyan ingatlanközvetítő árazza be a lakást, aki nem tájékozott az adott terület ingatlanpiacán. 

– hangsúlyozta.

Azt is hozzátette, hogy az árazás mellett az ingatlanközvetítő segíthet az alkunál, a fizetési ütemezés meghatározásánál, az érdeklődők megszűrésénél. Hiszen az érdeklődőknek meg kell mutatni a lakást, illetve érdemes még ezt megelőzően szelektálni őket. Végül, ha alkura kerül sor, akkor szakértői jelenlétével tudja segíteni az ártárgyalás végigvitelét.