A budai villanegyedek továbbra is dominálják a hazai luxustérképet, ugyanakkor a kereslet ma már nem minden nagyméretű ingatlanra terjed ki. A luxusingatlanokkal foglalkozó Duna House Prime szakértője szerint a prémium felszereltségű, örökpanorámás, kulcsrakész villák iránt van most a legnagyobb érdeklődés, miközben a régebbi, elavultabb „hodályházak” már legfeljebb telekáron találnak gazdára.

A luxusingatlanok piaca Magyarországon az elmúlt években látványos átalakuláson ment keresztül. Bár a luxus hazai fogalma még nem teljesen követi a nyugat-európai sztenderdeket, a kereslet és az árak emelkedése egyre inkább meghatározza, mi számít ma valódi luxusnak Magyarországon.

Szabó Alexandra, a Duna House Prime luxusingatlan-szakértője szerint „a belépési küszöb most 300 millió forintnál kezdődik, de az igazi luxus inkább az 1 milliárd forint feletti ingatlanoknál jelenik meg. És ebben a kategóriában márpedig teljesen elképzelhetetlen, hogy egy ház ne rendelkezzen különleges örökpanorámával. Ha pedig a keresletet nézzük, az továbbra is elsősorban a budai I., II. és XII. kerületekre, valamint a XI. kerület Sas-hegyhez közeli részeire koncentrálódik. A III. kerületben is egyre több új luxusingatlan épül, de ezek értékesítése kicsit tovább tarthat, mivel a vevők többsége ragaszkodik a tradicionálisan „luxuskerületnek” számító lokációkhoz.”

A Duna House által 2025-ben a legmagasabb ársávban értékesített lakóingatlanok adatai alapján a medián eladási ár 350 millió forint, az átlagos ár 431 millió forint, míg a csúcsár 1,8 milliárd forint, mely az utóbbi hónapok messze legnagyobb értékű lakóingatlan ügylete a Duna House-nál. A tranzakciók 84%-a Budapesten zajlott. A fővároson belül a II. kerület adta a forgalom 48%-át, ez után a III. és XI. kerület 15-15%-kal következett, majd az V. kerület 11%-kal és a XII. kerület 7%-kal.

Vidéken elsősorban Pest vármegye dominált, de a Balaton térségéből Balatonfüred is megjelent.

Az ingatlantípusok megoszlása a házak felé billent (72%), a lakások aránya 28% volt. A medián négyzetméterár 1,6 millió Ft/m², az ügyletek 41%-a 1,6 millió Ft/m² fölött, 31%-a 2,0 millió Ft/m² fölött zárult.

Mindezek alapján a felső ársáv sajátossága az erős budai koncentráció, a nagyobb házhányad, a magas négyzetméterárak, miközben továbbra is igaz, hogy a luxus megítélését nemcsak az ár, hanem a lokáció, a panoráma, a kivitelezés minősége és a szolgáltatások együttese határozza meg.

„A vevők nem szeretnek felújítani, kulcsrakész házakat keresnek” – hangsúlyozta a szakértő, aki szerint a legkeresettebb jellemzők közé tartozik a 70-100 m²-es nappali, legalább 5 hálószoba, külön vendégrész, háttérkonyha, 3-4 garázs (nagyobb villáknál akár 6-8 kocsibeálló), okosotthon, korszerű gépészet és energiahatékony megoldások.

Szabó Alexandra szerint „a 1990-2000-es évek belső medencés, mediterrán stílusú úgynevezett „hodályházaira” ma alig van kereslet, így gyakran csak telekár körül kelnek el. Ennek megfelelően a mai igényekhez kevésbé illeszkedő házak a felső sávban is lassabban forognak.”

A négyzetméterár ebben a ligában csak iránytű, különösen a házaknál. A ritkaságszámba menő adottságok (különösen a panoráma), az egyedi hangulat, az ingatlan által közvetített életérzés adják az ár döntő részét. „1 milliárd forintos vételár felett kell, hogy örökpanorámás legyen egy ingatlan, különben nem tudod megfelelő áron eladni” – véli a szakértő.

Árhatások és piaci dinamika

Bár az általános ingatlanpiacon az elmúlt években jelentős drágulás történt, a luxuspiac kevésbé érzékeny a gazdasági változásokra. Egy több milliárd forintot érő ingatlan tulajdonosát nem befolyásolja érdemben sem a rezsiemelkedés, sem a hitelkamatok alakulása.

A jól pozícionált, szépen fotózott, igényes ingatlanok jellemzően 2-4 hónap alatt kelnek el, míg a túlárazott vagy korszerűtlen házak akár évekig is a piacon maradhatnak.

A szakértelem ára, avagy nemzetközi sztenderdek kontra magyar luxus

„Magyarországon sokan saját ízlés szerint, de szakértők bevonása nélkül fejezik be a házat, míg külföldön magától értetődő belsőépítész és lakberendező bevonása is” – osztotta meg tapasztalatait Szabó Alexandra.

Az egységes, koncepciózus kialakítás a felső sávban is felárat ér: „Hiába a jó anyaghasználat, a végeredmény legtöbbször nem olyan, mintha szakértők tervezték volna meg a teljes enteriőrt. Ez pedig az igényesebb vevőkör miatt végül a hirdetési árra is hatással van.”